O que você entende sobre regularização de obra? Não é preciso ser um profundo conhecedor da legislação imobiliária para saber que, em caso de fiscalização, a ausência de autorizações leva a multas, embargos e corre até risco de demolição — por exemplo, se estiver em desacordo com o plano de zoneamento ou apresentar falhas estruturais. Legalização de obras é coisa séria, afinal.
Ainda que existam exigências específicas, que variam de cidade para cidade, há quatro passos fundamentais: a matrícula, o alvará, o Habite-se e a averbação de construção.
Entenda, de uma vez por todas, do que tratam e veja como o licenciamento de obras funciona, independentemente das especificidades do município. Depois, é só construir seu lar com planejamento e tranquilidade.
1. Matrícula do imóvel
A matrícula do imóvel é o documento que permite verificar se o terreno está devidamente regularizado, se o vendedor é o real proprietário e se não há empecilhos ao seu registro, como demandas judiciais diversas. Por isso, o primeiro passo é solicitá-la na prefeitura.
Diversos fatores fazem com que um terreno seja considerado irregular. Do ponto de vista técnico, pode ser o fato de começar a ser construído sem ter todas as aprovações necessárias ou, mesmo que as tenha, a execução esteja em desacordo com o projeto e/ou com o cronograma das obras vigente no município.
Pela perspectiva jurídica, o que pode levar um loteamento a ser considerado irregular é a sua não inscrição (nesse caso, para aqueles anteriores a 1976) ou não registro (para aqueles definidos depois de 1976) no Cartório de Registro de Imóveis, seja para venda a prazo ou com oferta pública.
O mesmo critério vale, ainda, na ausência de registro para qualquer categoria de venda posterior à promulgação da Lei Federal 6.766, de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos mediante loteamento ou parcelamento.
Legalização de obras: só é dono quem registra
Para complicar, existem variáveis em relação às razões que levam à ausência de registro. Como boa parte das prefeituras não examina as provas de propriedade do terreno, a aprovação não implica, necessariamente, reconhecimento da posse.
Se a documentação for aprovada, o oficial do Registro de Imóveis informa à prefeitura. Com isso, tem início o procedimento para a obtenção da aprovação do projeto e da licença nos órgãos municipais. Na sequência, necessita-se da aprovação estadual, por meio da Secretaria ligada ao Meio Ambiente.
Com tudo certo, o adquirente deve transferir o registro do imóvel. Isso assegura, de fato, a propriedade e, ao mesmo tempo, evita problemas por questões anteriores à sua posse.
Regularização de obra: o papel do engenheiro
Antes de contratar um engenheiro ou arquiteto, verifique se o profissional tem registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), respectivamente.
Cabe ao engenheiro ou arquiteto responsável solicitar o estudo de viabilidade da área. Há regiões onde as condições geológicas impedem as edificações; outras nas quais as faixas de preservação permanente que precisam ser respeitadas; outras onde o excesso de poluição exige que se façam aterros; entre outras especificidades.
Conhecendo o terreno a fundo, o profissional responsável elabora o projeto arquitetônico. Para isso, considera os desejos e necessidades dos futuros moradores, bem como orçamento disponível.
2. Alvará de construção
O alvará de construção é o documento emitido pela prefeitura que atesta que o terreno e o projeto construtivo estão de acordo com as normas do código de edificações do município ou região.
É obtido após a apresentação do projeto e suas plantas (estrutural, hidráulica, elétrica, telhados, fachadas e outras), do cronograma de execução do projeto e da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Esta é emitida pelo CREA e assegura a responsabilidade do engenheiro pela obra.
Além do projeto: demais documentos necessários
Também é preciso apresentar os documentos do terreno (escritura, formal de partilha ou contrato de compra e venda registrado) e do proprietário (RG e CPF), além do carnê do IPTU em dia e pagar as taxas exigidas. Quando o alvará sair, recomenda-se fazer uma placa e instalá-la em um lugar visível, em frente à obra.
Muito importante: ao começar a obra, cabe ao engenheiro ou arquiteto responsável matriculá-la no Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), para que os impostos sobre a execução sejam pagos e as contribuições se mantenham regulares.
Ao término da obra, os comprovantes de pagamentos serão solicitados, juntamente do projeto, a ART e o Habite-se, pela prefeitura e pela Receita Federal. Cabe a última emitir a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS, necessária à averbação da obra.
3. Habite-se da obra
A certidão do Habite-se é o atestado de conclusão da obra. Também chamado de Certificado de Vistoria e Conclusão da Obra, é emitido pela Secretaria Municipal de Urbanismo, por meio da vistoria de um técnico da prefeitura.
Para solicitar o Habite-se é preciso fazer um requerimento, dentro do prazo concedido pelo alvará de licença, e apresentar uma cópia desse alvará, da anuência (autorização) do autor quanto à observância do projeto aprovado, dos comprovantes de quitação do IPTU, das licenças de instalações definitivas e da escritura do terreno.
O prazo para a vistoria e manifestação da prefeitura é de 15 dias. Caso seja encontrada alguma irregularidade, o técnico responsável pela vistoria solicita os reparos e, se necessário, aplica multa(s).
Depois de pedir o Habite-se, deve-se solicitar a emissão da Certidão Negativa de Débitos do INSS. A consulta pode ser feita no site da Previdência Social, pelo CPF do proprietário e tem validade de 180 dias.
4. Averbação de construção
A averbação de construção é a sua oficialização, com o objetivo de atualizar as informações do registro. É feita por meio da apresentação do requerimento do interessado com firma reconhecida, da certidão do Habite-se e da CND do INSS no Cartório de Registro de Imóveis.
O cartório faz a emissão do Documento de Arrecadação Jurídica, com os custos referentes ao registro. Depois, é preciso ir à prefeitura para, enfim, receber o número do cadastro que atesta que a obra está legalizada.
Conclusão
Para não ter problema com eventuais fiscalizações de representantes da prefeitura, do CREA e até de financeiras (por conta de financiamentos) durante a obra, deve-se prestar atenção nos trâmites legais.
Além desses quatro itens fundamentais, algumas cidades têm mais exigências. Há aquelas que pedem autorizações do Corpo de Bombeiros, da Companhia de Engenharia de Tráfego (CET), entre outras, para liberar a construção.
Por isso, o primeiro passo é ir à respectiva prefeitura e verificar todos os documentos necessários.
